Rendimenti, rischio e trasparenza: perché il Taxonomy Check sta diventando uno strumento di dialogo tra edilizia e finanza
di Carlotta Rocci
Due terzi degli operatori real estate europei segnalano una crescita della domanda di edifici green. Il dato emerge dal Sustainable Real Estate Survey Europe 2025 di RICS. Il 72% ritiene che questi asset raggiungano canoni più elevati, il 63% vede un premio nei valori di vendita. Il 37% segnala, invece, che gli asset non efficienti soffrono un “brown discount” e perdono valore rispetto a quelli green.
È su questo terreno che la tassonomia europea ha introdotto un cambio di passo. Il regolamento UE definisce criteri tecnici precisi per stabilire quando un’attività economica possa essere considerata sostenibile secondo parametri comuni e comparabili. Un passaggio che riguarda direttamente il settore immobiliare, chiamato a confrontarsi con regole precise per nuove costruzioni, ristrutturazioni e gestione degli asset.
Una certificazione edilizia volontaria come LEED misura la qualità ambientale dell’edificio. La tassonomia europea risponde a una domanda diversa: verifica se quell’investimento sia allineato ai criteri comunitari che definiscono un’attività economica sostenibile. La pressione in questa direzione viene dal mercato. Secondo l’ESG Barometer 2026 di MainStreet Partners, l’86% dei general partners nei mercati privati segnala una domanda crescente da parte dei clienti per pratiche ESG strutturate e basate su evidenze. Per un fondo con mandati ESG vincolanti, la distinzione non è semantica: riguarda la rendicontazione verso gli investitori e la capacità di attrarre capitale da chi non può allocare su asset non verificati.
Il regolamento fissa criteri tecnici precisi. Per gli edifici di oltre 5.000 m² è richiesto il calcolo e la dichiarazione delle emissioni di gas serra su ciclo di vita, e il consumo energetico primario deve risultare almeno il 10% inferiore ai requisiti nazionali per edifici NZEB. Il criterio DNSH – Do No Significant Harm – impone che l’investimento non arrechi danno agli altri obiettivi ambientali. Dal 2026 l’obbligo di reporting si estende ad acqua, economia circolare, inquinamento e biodiversità.
In questo quadro si inserisce il Taxonomy Check – procedura di audit indipendente sviluppata all’interno della rete dei Green Building Council europei e adottata in Italia da GBC Italia – entra nel merito di una domanda che il mercato si sta ponendo con crescente urgenza: come si dimostra, dati alla mano, che un asset è davvero allineato ai criteri europei. La verifica copre l’intero ciclo di vita dell’immobile: nuove costruzioni, ristrutturazioni, acquisizione e gestione. E non si ferma alla performance energetica. La tassonomia include una componente sociale spesso trascurata nel dibattito pubblico – la Salvaguardia Sociale Minima – che impone alle imprese coinvolte di dimostrare processi strutturati di due diligence sui diritti umani, procedure contro la corruzione e rispetto delle normative fiscali. È nella fase di cantiere che si concentrano alcune delle principali esposizioni per investitori e committenti: integrare questa dimensione in una verifica strutturata significa intercettare i rischi prima che diventino problemi.
Per chi acquista, vende o finanzia asset immobiliari, disporre di una verifica indipendente e comparabile non è più solo una scelta di posizionamento. I fondi con mandati ESG vincolanti sono tenuti a dichiarare la quota di investimenti allineati alla tassonomia: senza documentazione verificabile, quella dichiarazione non regge. È il mercato stesso a chiedere la prova.