Il valore della tassonomia europea e il ruolo del mercato. Rischi climatici, prestazioni energetiche e quadro normativo stanno ridefinendo il valore degli asset e le strategie di investimento nel real estate.
di Edoardo Croci, direttore del Sustainable Urban Regeneration Lab dell’Università Bocconi e Coordinatore del Gruppo di lavoro (GdL) “Aspetti finanziari dei green building” di GBC Italia.
La finanza sostenibile sta assumendo un ruolo sempre più strategico nell’orientare gli investimenti verso la decarbonizzazione e la transizione ecologica. In questo contesto, il settore immobiliare rappresenta uno degli ambiti in cui il legame tra sostenibilità ambientale e valore economico è oggi più evidente.
Non vi è dubbio, infatti, che gli aspetti climatici incidano sempre di più sul valore degli immobili, sia nuovi sia esistenti. Da un lato vi è il tema dei rischi fisici legati al cambiamento climatico che possono impattare direttamente sul patrimonio edilizio e quindi sul suo valore. Dall’altro lato, vi è il tema delle prestazioni energetiche degli edifici, che incidono sui costi operativi e quindi sull’attrattività degli immobili sul mercato. Gli edifici ad alte prestazioni energetiche e ambientali mostrano già oggi un premium price, così come gli immobili esposti a minori rischi climatici.
Questi due aspetti – mitigazione e adattamento al cambiamento climatico – corrispondono anche ai due obiettivi climatici della tassonomia europea, che rappresenta oggi uno strumento fondamentale di orientamento degli investimenti. Attraverso i criteri della tassonomia, infatti, il sistema finanziario può orientare gli investimenti e valutare rischi legati agli asset immobiliari, sia per quanto riguarda i nuovi edifici, sia per la riqualificazione di quelli esistenti. L’allineamento alla tassonomia diventa quindi un elemento sempre più rilevante anche in termini di accesso al sistema finanziario.
In questo contesto europeo in evoluzione, le principali sfide per chi investe nel settore delle costruzioni sostenibili riguardano innanzitutto la capacità di rispondere a un quadro regolatorio sempre più stringente. La revisione della direttiva EPBD, la cosiddetta direttiva “Case Green”, introduce obiettivi molto ambiziosi: nuovi edifici a emissioni zero dal 2030 e un forte impulso alla riqualificazione del patrimonio esistente, in particolare per gli edifici delle classi energetiche più basse. Questa pressione normativa si traduce però anche in opportunità di mercato, perché gli edifici più efficienti energeticamente presentano costi operativi inferiori, risultando quindi più attrattivi per investitori e istituzioni finanziarie.
Questo scenario richiede anche nuovi approcci alla misurazione delle performance, con l’introduzione di criteri ESG applicati al real estate e l’individuazione di specifici indicatori di performance in grado di misurare l’allineamento alla tassonomia. In parte questo percorso può essere supportato dall’adozione di protocolli energetico-ambientali, ma è sempre più necessario un approccio integrato che consideri non solo l’edificio, ma anche il contesto: circolarità, verde, mobilità sostenibile, a scala urbana e di quartiere. Inoltre, diventa centrale adottare una logica di ciclo di vita, considerando le emissioni lungo l’intero arco di vita dell’edificio, dalle emissioni incorporate nei materiali fino al fine vita.
Parallelamente, anche il sistema finanziario sta evolvendo, sviluppando strumenti in grado di premiare la riduzione dei costi e dei rischi ambientali: green bond, social bond e strumenti finanziari legati ai criteri ESG sono sempre più diffusi e rappresentano leve importanti per sostenere la transizione del settore immobiliare.
In questo quadro si inserisce il lavoro del Gruppo di Lavoro sulla finanza sostenibile di GBC Italia, che porterà alla redazione di un Position Paper dedicato al tema. L’obiettivo è duplice: da un lato comprendere e analizzare le sfide e le opportunità che derivano dall’evoluzione normativa e di mercato; dall’altro tradurre questi cambiamenti in indicazioni operative per gli operatori della filiera immobiliare e finanziaria.
Il lavoro del Gruppo di Lavoro mira, infatti, a fornire strumenti utili al mercato per orientarsi tra tassonomia, criteri ESG e nuove direttive europee, individuando strategie e modelli operativi che rendano la transizione sostenibile non solo necessaria dal punto di vista ambientale, ma anche conveniente sotto il profilo economico e sociale. Allo stesso tempo, il Position Paper intende offrire anche suggerimenti di policy, utili al dibattito nazionale e al processo di recepimento e implementazione delle direttive europee nel contesto italiano.
Il quadro di riferimento non deve essere letto come vincolo, ma come leva per ridurre i rischi, aumentare il valore degli asset e orientare il mercato verso una trasformazione profonda del settore delle costruzioni e dell’immobiliare. In questo senso, il contributo di GBC Italia e del suo Gruppo di Lavoro sulla finanza sostenibile si inserisce pienamente nella missione dell’associazione: accompagnare la filiera verso modelli di sviluppo sostenibili, capaci di coniugare valore ambientale, valore economico e valore sociale.