Negli ultimi anni la finanza sostenibile ha smesso di essere un’opzione marginale e il concetto stesso di valore immobiliare ha iniziato ad abbracciare dimensioni fino a poco tempo fa considerate intangibili.
Oggi resilienza climatica, efficienza delle risorse, salute e benessere degli occupanti, gestione dei rischi fisici e di transizione e coerenza con gli obiettivi net‑zero pesano quanto, e talvolta più, dei rapporti di cassa e dei tradizionali multipli reddituali. In questo contesto i criteri ambientali, sociali e di governance sono divenuti la matrice con cui investitori istituzionali, banche, assicurazioni e gestori patrimoniali leggono i progetti. La spinta normativa europea, affiancata da una crescente sensibilità degli stakeholder e da evidenze economiche sempre più solide, conferisce agli aspetti ESG oltre al più importante principio etico, una valenza strutturale di mitigazione del rischio, accesso al capitale e creazione di performance. Il cambiamento interessa tutto il ciclo di vita dell’ambiente costruito, dal concept al disinvestimento.
Dal rating finanziario alla resilienza climatica: l’ESG come bussola del valore
Il concetto di “valore” si è evoluto: oggi gli investitori guardano oltre i tradizionali indicatori finanziari per valutare la resilienza, la credibilità e l’allineamento strategico di un progetto rispetto agli obiettivi climatici. La conformità ai criteri ESG, se documentata e trasparente, è ormai considerata un fattore di mitigazione del rischio e un indicatore di solidità prospettica. Questa evoluzione riguarda da vicino il settore immobiliare, che rappresenta il 34% della domanda energetica globale e di oltre il 37% delle emissioni di CO₂ legate all’energia. Edifici inefficienti, materiali ad alto impatto o progetti non allineati con i target net-zero sono sempre più percepiti come “asset a rischio”, penalizzati da investitori e finanziatori. Al contrario, progetti che integrano ESG fin dalle fasi iniziali, attraverso protocolli energetico-ambientali, strumenti di rendicontazione e analisi del ciclo di vita, beneficiano di condizioni di credito più favorevoli e maggiore attrattività sul mercato.
In questo scenario il Regolamento europeo sui Green Bond (EuGBS), in vigore dal dicembre 2024, impone nuovi standard di trasparenza e allineamento. I proventi devono essere destinati per almeno l’85% ad attività conformi alla Tassonomia UE, con una verifica da parte di revisori accreditati. In parallelo, la Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) ha reso obbligatoria la rendicontazione ESG nei propri bilanci per migliaia di imprese, introducendo indicatori omogenei e confrontabili. Questo nuovo ecosistema regolatorio richiede competenze tecniche, dati certificabili e strumenti validati tanto che, in risposta a ciò, il mercato ha reagito con rapidità: dal 2025, secondo Climate Bonds Initiative, l’ammontare dei green bond a livello globale sfiorerà i 1000 miliardi di dollari, mentre gli asset ESG complessivi continueranno a crescere oltre i 30 trilioni di dollari entro il 2026 (fonte: PwC).
L’Europa guida questa transizione, ma anche in Italia si moltiplicano le operazioni sovrane e corporate con finalità green. Sul versante pubblico infatti il Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza destina quasi quattordici miliardi all’efficientamento degli edifici, cui si sommano i fondi strutturali e le risorse rese disponibili dai bandi territoriali. Anche il sistema bancario partecipa: nei primi sei mesi del 2025 si stima che i green loan legati a progetti real‑estate hanno superato i quattro miliardi di euro, spinti da condizioni di spread ridotto (fino a venti punti base) per immobili con certificazione energetica in classe A.
L’ESG decide chi entra (e chi resta fuori)
Nel settore immobiliare, l’adozione di criteri ESG non è più solo una questione reputazionale: è un requisito crescente, e talvolta persino vincolante, per accedere alla finanza. I principali fondi di investimento, pensionistici, assicurativi e infrastrutturali, adottano ormai policy di screening ambientale e sociale nei propri portafogli, privilegiando asset certificati, efficienti e resilienti. Questo orientamento incide non solo sulla valutazione iniziale ma anche sulla liquidità e sul valore di rivendita nel lungo periodo.Un edificio certificato non garantisce solo migliori performance ambientali, bensì diventa più “bancabile”, più attrattivo per locatari di qualità, più allineato ai benchmark internazionali di sostenibilità. A livello urbano, anche gli investimenti pubblici (si pensi ai fondi PNRR o ai progetti infrastrutturali europei) si orientano sempre più verso interventi verificabili in termini ESG, premiando la misurabilità degli impatti.
Il risultato è quindi duplice: da una parte vi è una riduzione del rischio di credito per banche e investitori grazie a performance energetiche più stabili e a minori costi operativi, dall’altra invece vi è maggiore attrattività per conduttori di qualità, sensibili a temi di wellness, efficienza e reputazione, con impatti positivi su vacancy rate e rendimento a lungo termine.
Strumenti di trasparenza come passaporto per la finanza verde
All’interno di questo scenario in evoluzione, GBC Italia si posiziona come attore chiave per tradurre gli obiettivi ambientali in strumenti tecnici applicabili. La certificazione secondo protocolli volontari riconosciuti (come LEED®, o i rating della famiglia GBC) consente ai progetti immobiliari di presentarsi sul mercato con dati verificabili e comparabili, facilitando due diligence, accesso alla finanza verde e rendicontazione ESG.
GBC Italia inoltre sta preparando un innovativo strumento tecnico sviluppato per verificare la conformità di un progetto edilizio ai criteri ambientali della Tassonomia UE. Il primo caso pilota è stato applicato al progetto WaltherPark di Bolzano ed ha dimostrato con successo come lo strumento, oggettivo e trasparente, possa aumentare la credibilità ambientale di un’iniziativa e accrescere la fiducia degli investitori. Il progetto altoatesino non è tuttavia l’unico a poter giovare di questo nuovo strumento: il suo utilizzo verrà infatti esteso e reso accessibile nei prossimi mesi, accompagnato con attività formative, e supporto tecnico per amplificarne l’impatto.
Coerentemente con lo slancio di politiche, capitali e competenze fino ad ora descritte, tutti i fili della discussione si intrecceranno il 27 ottobre 2025 a Milano quando il Green Building Forum Italia riunirà progettisti, investitori istituzionali, autorità di vigilanza, banche, assicurazioni, enti di certificazione e giovani o affermate realtà tecnologiche industriali in un unico confronto. L’evento metterà infatti a fattor comune tutte le consocenze e le competenze dei principali stakeholder italiani con l’obiettivo di costruire un linguaggio comune tra chi progetta e chi finanzia la transizione Sarà l’occasione, tra le altre cose, per approfondire i temi centrali della finanza verde nel real estate, per esplorare i nuovi strumenti e per discutere insieme come misurare, comunicare e valorizzare la sostenibilità nel mercato immobiliare italiano.